작성일 : 16-06-23 16:08
Pine Avenue
 글쓴이 : 모스컨설팅
조회 : 14,528  
리저널 센터 Global Premier America Regional Center 모집세대 총99세대
투자지역 Long Beach, CA 고용창출 총 1,426.3명의 고용창출 효과 / RIMS II
프로젝트명 Pine Avenue Towers 총 사업 예산 $ 118,961,841
투자 기간 5년 (12개월 3번 연장 옵션) 투자금액 $ 500,000 (1가구 기준)
투자 운영비 $50,000 사업 예산 구조 *정부보증(HUD) 대출: $58,811,841(49%)
개발자: $10,650,000(9%)
EB-5: $49,500,000(42%)
투자 이자 연 0.25%,
연장 옵션 행사시
(6년차 2%, 7년차 연 4%, 8년차 연 5%)
*HUD(US Department of Housing and Urban Development) : 미국 주택도시개발부

I PINE AVENUE TOWERS PROJECT

파인 애브뉴 타워즈 프로젝트는 2개동의 고층 타워형 아파트 빌딩으로 캘리포니아 주 롱비치(Long Beach, CA) 시내중심의 파인애브뉴길을 따라 건설될 예정입니다. 토지는 2개의 부지로 1개 블록 간격을 두고 있으며, 하나의 프로젝트로 간주됩니다. 각 아파트 타워가 건설될 개별 부지면적은 1,394평방미터 이며, 각 아파트 동은 스튜디오, 1베드, 2베드, 3베드 와 186 평방미터 규모의 지하 1층 상업시설 공간으로 구성될 예정입니다.

I 공사 일정

  • “파인 애브뉴 타워즈” 2개 동의 건설과 입주 개시까지 소요되는 시간은 25개월로 예상합니다.
  • “타워 A” 착공을 시작으로 6-7 개월 후 “타워 B”의 건설 공사가 시작됩니다.
  • “타워 A”의 착공은 2017년 10월로 계획하고 있으며, 완공까지 18개월 소요되어, 2019년 4월에 완공 및 입주가 가능할 것으로 예상합니다.
  • “타워 B”의 착공은 2018년 4월로 계획하고 있으며, 완공까지 20개월이 소요되어, 2019년 11월에 완공 및 입주가 가능할 것으로 예상합니다.
  • “타워 A”와 “타워 B”의 완공 전 3-4 개월 전부터 임대 예약접수를 받을 예정입니다.

I 프로젝트 지역

I 프로젝트 분석

시장분석

  • 롱비치의 평균 아파트 입주율은 95.1% 입니다.
  • CBRE는 일정 기간의 안정화 기간이
    경과하면, “파인 애브뉴 타워즈”의 입주율도
    95%에 달할 것으로 예측하고 있습니다.
  • 최근 10여년 가까이 고밀도 다세대 아파트의 개발
    공급이 없었기 때문에, “파인 애브뉴 타워즈”의
    공급 물량이 빠르게 소진될 것으로 보고 있으며,
    공급 측면에서 현재 롱비치의 95% 평균 입주율에 미치는
    영향은 미미할 것으로 보고 있습니다
  • “파인 애브뉴 타워즈” 로부터 반경 3마일 (약 5킬로미터)
    내 비교 가능한 아파트 프로젝트는 단 6개뿐이며,
    이중 단 2개의 프로젝트가 “파인 애브뉴 타워즈”와
    같은 고층 아파트 프로젝트입니다.

I 고용 창출 (JOB CREATION)

  • “파인 애브뉴 타워즈”의 건축비용과 아파트 임대료 수입을 통해, 조건부 임시영주권의 조건해지를 위해 필요한 일자리가 창출됩니다.
  • RIMS II 경제분석 모델을 사용하여 “파인 애브뉴 타워즈”의 건설비용과 임대료 수입을 일자리로 환산하여 창출된 일자리 숫자를 계산합니다.
  • 약 1426.3개의 일자리가 창출되는 것으로 분석됩니다.
  • “파인 애브뉴 타워즈”에 투자하는 투자자는 조건부 임시영주권의 조건 해지를 위하여 단 990개의 일자리만을 필요로 합니다.
  • 결과적으로, 필요한 일자리 숫자보다 약 44% 초과 일자리를 창출 할 수 있는 것으로 보입니다.

I "파인 애브뉴 타워즈" 자본조달 및 비용예산

I Q&A

I 주요 프로젝트 비교

구분

파인 애브뉴

센트럴 파크타워

맨해튼타워
허드슨야드

SEPTA

월스트리트타워

샌디에이고
ESACYA

에스크로
계좌 사용여부
O O O O O O
에스크로 은행 Escrow Options Group, Inc.

NESF Escrow

Services Crop.

Signature Bank Signature Bank Granite Escrow & Settlement Services California Republic Bank
에스크로 계좌
인출조건
투자자의 I-526 접수시 40만 달러 인출 나머지 10만 달러는 I-526 승인 후 인출

투자자의 I-526 접수시 전액 인출

5천만 달러 되면 인출 투자자의 I-526 접수시 전액 인출 I-526 접수시 80%, 은행대출이 이루어지면 나머지 20% (2016년 10월 은행 대출 확정 예정) I-526 접수시 전액 인출 / 최소 20명(천만 불) 모집 후
대출 시행일 에스크로 인출일 에스크로 인출일 각 모집 그룹마다 다름 각 모집 Tranche 마다 다름 에스크로 인출일 에스크로 인출일
만기일 에스크로 인출일로부터 60개월 후 대출시행일로부터 5년 대출계약일로부터 5년 대출계약일로부터 5년 대출 시행일부터 5년 대출 시행일부터 5년
이자 0.25% 0.25% 0.4% 0.5% 0.25% 0.25%
연장 옵션 최대 3년

최대 3년

최대 3년 N/A 최대 2년 최대 2년
연장 시 이자 6년 2% / 7년 4% / 8년 5% 0.25% 6년2% / 7년4% / 8년7% N/A 0.25% 6년 0.75% / 7년 1.25%
미상환시
해결조건
자산 매각, 차환대출. 프로젝트 지역 평균 입주율은 95% 이상 개발사의 투자금 환급 3자 보증 (Loan Guaranty) 자산의 매각, 연장 옵션은 조건 해지안 된 중국 투자자를 위한 옵션 성격이 짙고 한국인은 5년 후 상환 예정 투자금 50만불에 해당하는 SEPTA의 우량채권 양도 자산매각, .콘도분양율이 57%만 되도 은행 대출 및 EB-5 자금 모두 상환 가능 개발부지에 대한 1순위 담보권(은행대출 없음)
프로젝트 안내